Reformar una cabaña pasiega de manera individual o como parte de una cooperativa de un cabañal – ventajas e inconvenientes

Desde que empezamos el proyecto de rehabilitación de las cabañas pasiegas de el Hayal de Esles, nos ha contactado mucha gente interesada en reformar una cabaña pasiega para uso como primera o segunda residencia. Hay gente que prefiere formar parte de un proyecto más grande, y otra que tiene intención de buscar su propia cabaña y reformarla por su cuenta.

Para que os hagáis una idea de los retos a los que os enfrentáis, podéis ver la cronología de nuestro proyecto.

Os comentamos los puntos a tener en cuenta si quieres hacerlo por tu cuenta:

  • Tendrás que estudiarte muy bien toda la regulación importante, desde la regulación sobre cabañas pasiegas, pasando por la guía de buenas prácticas, normativa del ayuntamiento relevante, y otra relativa a Natura 2000, cercanía a cuencas fluviales, etc.
  • El proyecto de reforma necesita un arquitecto colegiado. El coste del proyecto para una vivienda aislada es casi el mismo que hacerlo para un cabañal completo.
  • Necesitas un constructor con experiencia en cabañas pasiegas. Hay un puñado y están bloqueados a un año vista. Buscar un constructor sin experiencia en estructuras de cabañas pasiegas y mampostería sería un craso error.
  • Invierte mucho tiempo en identificar la cabaña adecuada. Estudia accesos, infraestructuras de caminos, luz y agua, clima, distancia de puntos clave, vallado, vecindario, vegetación, servidumbres, etc.
  • Mira con mucho cuidado todo el tema de problemas registrales (te puedes encontrar con cabañas que son propiedad de la junta vecinal y sólo se pueden arrendar con un canon, y no inscribir como cabañas de tu propiedad en el registro). En otros casos hay problemas de registro donde el dueño no está registrado como tal, porque en herencias anteriores no se registró bien la finca.
  • Cabañas abandonadas – Realmente la clave es ser muy consciente de si la cabaña será tu vivienda habitual o sólo segunda residencia. En el caso segundo tienes que tener en cuenta que dejar una cabaña en el medio del monte deshabitada suele ser mala idea. Por varios motivos:
    1. Robos – Tenemos vecinos que no visitan casi nunca su cabaña y les han robado equipamiento, como los paneles solares, incluso las piedras de los muros o las tejas mismas. No es buena idea invertir mucho en una cabaña que no vayas a utilizar o explotar de manera activa.
    2. Mantenimiento – Las fincas hay que mantenerlas, si dejas de hacerlo, el monte se las va comiendo y luego hay que hacer inversiones de desbroces, drenaje, etc.
    3. Animales – una de las cosas más preciosas de las cabañas pasiegas es criar animales de granja (vacas, caballos, burros, ovejas, etc). Si vas a tener la casa como segunda residencia aislada, será muy difícil poder tener animales, más que los animales de vecinos que vengan a pastar a tu finca. Si quieres tener los tuyos propios necesitarás buen vallado y vigilancia.
Cabañas que han sufrido robos debido al abandono
  • Costes de rehabilitación: hay que tener cuidado de no dejarse llevar por los bajos precios de las cabañas anunciadas por internet, ya que el coste real de rehabilitación es significativamente mayor al de la finca. Una finca bien localizada con una cabaña en buen estado, con infraestructuras, puede costar unos 20-30 mil euros. Rehabilitar la cabaña para hacerla habitable, bien aislada y segura, con infraestructuras de luz, agua, caminos, aguas residuales hemos estimado que cuesta entre 150-200 mil euros, si quieres que cumpla los estándares de turismo que te permitan alquilarla y sacarle una renta. Si rehabilitas como parte de una cooperativa de un grupo de cabañas, podrías ahorrarte parte de ese coste en infraestructuras, gestión del proyecto, seguridad y mantenimiento.
  • Gestión administrativa: conviene tener a alguien en el terreno para visitar los distintos órganos administrativos y agilizar procesos. Deberías contar con mínimo dos años hasta obtener la licencia. Los trámites son múltiples, las trabas innumerables. La administración es extremadamente lenta, ya sea por falta de capacidad para responder a todos tràmites, ausentismo laboral de los técnicos, ayuntamientos paralizados por casos de corrupción, conflictos entre administraciones, normativa interpretable y no clara, ausencia de trámites telemáticos o simplemente falta de incentivos para tramitar más rápido. Puedes ver en nuestra cronología del proyecto una ilustración de estos retos.
  • Costes de gestión: si estás sólo, los costes de gestión y mantenimiento de la finca se hacen caros, ya que comprar maquinaria para la misma no merece la pena y alquilar de manera puntual implica sobretodo un coste fijo de traslado de maquinaria muy elevado.
  • Rentabilidad de alquiler: alquilar casas pasiegas en medio del monte de manera individual se hace complicado si no es tu vivienda habitual, ya que no puedes hacer las gestiones de entrega de llaves, limpieza, etc y el esfuerzo para gestionar el marketing, contenido y ventas en webs de alquiler se hace más alto que hacerlo dentro de un grupo de cabañas. Por no hablar de los costes administrativos y tiempo invertido en tasas, impuestos, etc.
  • Comunidad: Otra clave a tener en cuenta es que haya una comunidad de vecinos. Sí, está bien estar aislado, pero no hasta el extremo. La vida en un cabañal con vecinos es sencillamente mejor, ya que somos animales sociales a fin de cuenta. Si tus vecinos resultan ser otros propietarios que visitan la cabaña 2-3 veces al año, y considerando que es mucho esfuerzo que alquilen te perderás la comunidad. En cooperativa, la gestión turística del cabañal es mucho más escalable y asegurará una ocupación de 40% de las cabañas.
  • Paisajismo: Será más difícil hacer actuaciones paisajísticas para mejorar la finca, dado que están todas en pendiente y realmente dependes del vecino de arriba tuyo para asegurarte que haces las canalizaciones para evitar la inundación de tu parcela. Lo mismo para canalizar el agua en una alberca común.

Ventajas de comprar y rehabilitar una cabaña individual por tu cuenta:

(1) Puedes ir a tu ritmo, si te gustaría rehabilitar tu cabaña poco a poco, con calma, si grandes inversiones de golpe, esto es una buena opción.

(2) Puedes tomar riesgos regulatorios: aunque no lo aconsejamos en absoluto, los propietarios individuales de fincas aisladas a veces juegan al borde de la regulación. Toman riesgos ampliando sus edificaciones y en el pasado rara vez eran multados. Pero las multas y penas de carcel son elevadas. Por ejemplo, tenemos el caso de una pena de cárcel de tres años y multa de 100.000 euros por una reforma ilegal de una cabaña pasiega. Los proyectos grandes y con varios propietarios evitan a toda costa este tipo de actuaciones entre los vecinos.

(3) Tienes la libertad de elegir si quieres ser explotación turística o pura vivienda residencial. En el primer caso, lo haces según tus preferencias. En el segundo caso, tienes la limitación de no poder ampliar la cabaña, así que dependes de que sean cabañas vividoras, con las dimensiones adecuadas. Si no, la alternativa es usar sólo una planta, ya que la altura no da para dos pisos

(4) No tienes compromisos con nadie. En contraste, si formas parte de un proyecto de renovación de un cabañal como el nuestro, puedes tener algunas complejidades como terrenos privados y comunes (donde pastan los animales), reglas relativas al alquiler en conjunto de las cabañas, gastos de comunidad, normas de convivencias (escritas o no) y limitaciones al uso y disfrute de tu cabaña (con un mínimo de noches puestas en alquiler o exigiendo reservar tu cabaña para uso privado con antelación en temporada alta).

En definitiva hay pros y contras en ambos modelos. Pero si tu idea es tener la cabaña como segunda residencia y poder disfrutarla al máximo y sin preocupaciones cuando vayas, y no vives muy cerca y la visitas muy a menudo… te recomendamos que explores hacer en proyecto con un conjunto de amigos / conocidos o que incorpores a uno que está en marcha.

En todo caso, si no vives en Cantabria, te desaconsejamos encarecidamente que intentes desarrollar esto por tu cuenta. Esto no no tiene nada que ver con comprar un apartamento en la playa o una casa de pueblo. Se necesita una dedicación a tiempo completo e in situ para que salga adelante. De otra manera perderás mucho tiempo y dinero. Los terrenos con una cabaña pasiega valen poco y así seguirán porque hay 10.000 cabañas pasiegas catalogadas en Cantabria. Que hayan conseguido autorización como alojamiento turístico sólo hay 18, para un total de 126 plazas a fin de 2020. El valor añadido reside en conseguir llevar a cabo el proyecto de rehabilitación de manera exitosa, sin un coste desorbitado y en tiempo reducido. Pocos lo han coseguido hasta la fecha.

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